Hypothekenrechner
Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, Zinsen und Tilgungsplan
Was ist ein Hypothekenrechner?
Ein Hypothekenrechner ist ein kostenloses Online-Tool, mit dem Sie Ihre Baufinanzierung schnell und einfach berechnen können. Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Tilgung ein — der Rechner ermittelt sofort Ihre monatliche Rate, den vollständigen Tilgungsplan und die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung. Ob Hauskauf, Neubau oder Anschlussfinanzierung: Ein guter Hypothekenrechner online gibt Ihnen in Sekunden Klarheit über Ihre finanzielle Planung.
Andere Bezeichnungen für denselben Rechner sind Baufinanzierungsrechner, Immobilienrechner, Zinsrechner oder einfach Hypothekenrechner Rechner — alle meinen dasselbe Werkzeug.
Hypothekenrechner online kostenlos nutzen – So funktioniert es
Unser Hypothekenrechner ist kostenlos, anonym und ohne Registrierung nutzbar. Sie benötigen folgende Angaben:
Kaufpreis / Immobilienwert: Der Gesamtwert der Immobilie, die Sie kaufen oder bauen möchten.
Eigenkapital: Der Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln einbringen. Ideal sind mindestens 20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten.
Sollzinssatz: Der aktuell vereinbarte Zinssatz für Ihr Darlehen — heute (April 2026) liegt der Topzins für 10-jährige Darlehen bei ca. 3,69–3,90 %.
Anfängliche Tilgung: Empfohlen werden mindestens 2,0 % pro Jahr — bei 3,0 % Tilgung zahlen Sie das Darlehen rund 8 Jahre schneller ab.
Zinsbindung: Der Zeitraum, für den Ihr Zinssatz festgeschrieben wird — in Deutschland wählen heute über 60 % der Käufer eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %) und Maklerprovision (bis 3,57 %).
Aktuelle Hypothekenzinsen 2026 – Was zahlen Sie heute?
Die Top-Zinsen für Baufinanzierungen liegen aktuell zwischen 3,69 % und 4,27 % — je nach Sollzinsbindung. Für ein 10-jähriges Darlehen ist Stand April 2026 ein effektiver Topzins ab 3,69 % erreichbar.
Für eine 20-jährige Zinsbindung liegen die Hypothekenzinsen derzeit bei ungefähr 3,8–4,2 %. Experten empfehlen, Angebote aktiv zu vergleichen — bereits kleine Zinsunterschiede summieren sich über die Jahre zu erheblichen Mehrkosten.
Von Januar bis Ende Februar 2026 sind die Bauzinsen zunächst leicht gesunken. Mit Beginn des Iran-Konflikts Ende Februar stiegen sie dann innerhalb weniger Wochen um etwa 0,4 Prozentpunkte. Experten erwarten kurzfristig größere Schwankungen.
Der EZB-Leitzins liegt im März 2026 bei 2,00 Prozent — nach dem Hochpunkt von 4,5 % im September 2023 hat die Zentralbank die Zinsen schrittweise gesenkt, was sich auch auf die Hypothekenzinsen ausgewirkt hat.
Übersicht: Hypothekenzinsen nach Zinsbindung (April 2026)
| Zinsbindung | Topzins (effektiv) |
|---|---|
| 5 Jahre | ab ca. 3,63 % |
| 10 Jahre | ab ca. 3,69 % |
| 15 Jahre | ab ca. 3,90 % |
| 20 Jahre | ab ca. 4,10 % |
| 30 Jahre | ab ca. 4,27 % |
Quelle: Marktübersicht April 2026. Individuelle Konditionen hängen von Bonität und Beleihungsauslauf ab.
Hypothekenrechner mit Tilgungsplan – Zinsen Schritt für Schritt verstehen
Der Tilgungsplan ist das Herzstück jeder Hypothekenberechnung. Er zeigt Ihnen für jedes Jahr (oder jeden Monat) genau:
- Wie hoch der Zinsanteil Ihrer Rate ist
- Wie viel Tilgung Sie leisten
- Wie sich die Restschuld entwickelt
Beispiel: Hypothek über 320.000 €, Zinssatz 3,80 %, Tilgung 2,0 %, 10 Jahre Zinsbindung
| Jahr | Jahresrate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.880 € | 12.160 € | 6.720 € | 313.280 € |
| 5 | 18.880 € | 11.141 € | 7.739 € | 287.410 € |
| 10 | 18.880 € | 9.812 € | 9.068 € | 255.200 € |
Nach 10 Jahren verbleibt noch eine erhebliche Restschuld — für diese benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Die Restschuld bezeichnet in der Baufinanzierung den Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch nicht zurückgezahlt wurde. Da Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit in der Regel mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden sind, entscheiden sich die meisten Baufinanzierenden in Deutschland für eine Zinsbindung von etwa zehn Jahren bei der Erstfinanzierung.
Hypothekenrechner Restschuld – Was bleibt nach der Zinsbindung übrig?
Die Restschuld nach Ende der Zinsbindung ist entscheidend für Ihre Anschlussfinanzierung. Je höher Ihre anfängliche Tilgung, desto geringer fällt die Restschuld aus — und desto besser sind Ihre Konditionen bei der Neuverhandlung.
Restschuld bei 300.000 € Darlehen, 3,80 % Zinsen nach 10 Jahren:
| Tilgungssatz | Restschuld nach 10 J. | Monatliche Rate |
|---|---|---|
| 1,0 % | ca. 277.000 € | 1.200 € |
| 2,0 % | ca. 257.000 € | 1.450 € |
| 3,0 % | ca. 236.000 € | 1.700 € |
| 4,0 % | ca. 214.000 € | 1.950 € |
Ein höherer Tilgungssatz bedeutet zwar eine höhere monatliche Belastung — schützt Sie aber wirksam vor teuren Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung.
Hypothekenrechner Monatliche Rate – Was können Sie sich leisten?
Die monatliche Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen (= Annuität). Als Faustregel gilt: Die monatliche Gesamtbelastung sollte nicht mehr als 35–40 % Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen.
Formel für die monatliche Rate: Monatliche Rate = Darlehensbetrag × (Monatszinssatz + Monatstilgung)
Beispiele monatliche Rate bei 3,80 % Zins, 2,0 % Tilgung:
| Darlehensbetrag | Monatliche Rate |
|---|---|
| 100.000 € | ca. 483 € |
| 200.000 € | ca. 967 € |
| 300.000 € | ca. 1.450 € |
| 400.000 € | ca. 1.933 € |
| 500.000 € | ca. 2.417 € |
Hypothek 100.000 € – Was kostet ein kleines Darlehen?
Auch für eine Hypothek über 100.000 € lohnt sich der genaue Vergleich. Bei einem Zinssatz von 3,80 % und 2,0 % Tilgung ergibt sich:
- Monatliche Rate: ca. 483 €
- Gesamtzinsen über 10 Jahre: ca. 35.000 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 84.300 €
- Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung (bei gleichen Konditionen): ca. 28 Jahre
Ein 100.000-€-Darlehen eignet sich typischerweise für Modernisierungen, Anschlussfinanzierungen oder den Kauf kleinerer Immobilien — etwa in ländlichen Regionen.
Hypothek 500.000 € – Großfinanzierung richtig planen
Waren es 2016 noch durchschnittlich 110.000–150.000 Euro, bewegen sich durchschnittliche Immobilienfinanzierungen heute oft zwischen 300.000 und 450.000 Euro — bedingt durch gestiegene Grundstücks- und Baukosten sowie strengere energetische Anforderungen. Eine Hypothek über 500.000 € ist damit keine Seltenheit mehr.
Bei einem Darlehen über 500.000 €, Zinssatz 3,80 %, Tilgung 2,0 %:
- Monatliche Rate: ca. 2.417 €
- Gesamtzinsen über 10 Jahre: ca. 178.000 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 428.000 €
- Erforderliches monatliches Nettoeinkommen (35%-Regel): mind. 6.900 €
Bei solchen Summen ist ein ausführlicher Hypothekenrechner Vergleich unerlässlich — 0,2 % Zinsunterschied bedeuten bei 500.000 € über 10 Jahre gut 10.000 € Mehrkosten
Hypothekenrechner mit Sondertilgung – Schneller schuldenfrei
Sondertilgungen vermindern sofort die Restschuld. Auf den außer der Reihe getilgten Betrag müssen Sie ab sofort keine Zinsen mehr zahlen. Die Zinsbelastung sinkt insgesamt, und die Laufzeit des Kredits verkürzt sich.
Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Da die reguläre Tilgung aktuell oft niedrig gewählt wird (ca. 1,5–2,0 %), ist die Option auf Sondertilgung das wichtigste Werkzeug, um die Laufzeit flexibel zu verkürzen.
Beispiel Sondertilgungseffekt bei 300.000 € Darlehen, 3,80 % Zins:
| Sondertilgung/Jahr | Zinsersparnis über 10 J. | Restschuld-Reduktion |
|---|---|---|
| Keine | — | — |
| 5.000 € | ca. 12.000 € | ca. 50.000 € weniger |
| 10.000 € | ca. 22.000 € | ca. 96.000 € weniger |
| 15.000 € | ca. 31.000 € | ca. 139.000 € weniger |
Vereinbaren Sie das Sondertilgungsrecht immer schon beim Abschluss des Darlehens — nachträglich ist es kaum durchsetzbar.
Hypothekenrechner Anschlussfinanzierung – Was kommt nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschließen. Dabei haben Sie drei Möglichkeiten:
1. Prolongation: Sie verlängern das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Bequem, aber oft nicht das günstigste Angebot.
2. Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank mit besseren Zinsen. Spart häufig mehrere Tausend Euro.
3. Forward-Darlehen: Sie sichern sich die heutigen Zinsen bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Besonders bei langen Bindungen gilt eine lange Sollzinsbindung als Versicherung gegen teure Überraschungen in der Zukunft — empfohlen werden aktuell 15 oder mehr Jahre.
Um Risiken bei der Anschlussfinanzierung zu minimieren, lohnt es sich, die Restschuld möglichst gering zu halten — durch hohe anfängliche Tilgung, Sondertilgungen und frühzeitige Planung.
Tipp: Beginnen Sie die Suche nach einer Anschlussfinanzierung mindestens 12–18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung.
Hypothekenrechner Baufinanzierung – Neubau vs. Hauskauf
Ob Neubau oder Bestandsimmobilie: Der Hypothekenrechner funktioniert für beide Szenarien. Es gibt jedoch wichtige Unterschiede:
Beim Hauskauf steht der Kaufpreis fest. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen je nach Bundesland 8–15 % des Kaufpreises und müssen überwiegend aus Eigenkapital gedeckt werden.
Beim Neubau (Baufinanzierung) sind die Kosten oft variabel. Rechnen Sie mit einem Puffer von 10–15 % für Unvorhergesehenes. Die KfW-Förderung spielt hier eine wichtige Rolle: Seit dem 2. März 2026 bietet die KfW Kredite für den klimafreundlichen Neubau ab 1,0 % effektiv, beim Effizienzhaus-40-Standard sogar ab 0,6 % effektiv — kombinierbar mit einer normalen Hypothek.
Hypothekenrechner Hauskauf – Eigenkapital richtig einsetzen
Das Eigenkapital ist der wichtigste Hebel für günstige Konditionen bei der Immobilienfinanzierung. Ideal sind 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten — das sichert Top-Zinsen. Mit guter Bonität ist aber auch 2026 eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf:
| Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil |
|---|---|---|
| < 10 % | > 90 % | höchster Zinszuschlag |
| 10–20 % | 80–90 % | leichter Aufschlag |
| 20–30 % | 70–80 % | Marktstandard |
| > 30 % | < 70 % | beste Konditionen |
Mit nur 10 % statt 20 % Eigenkapital können Sie leicht 80.000 € oder mehr an zusätzlichen Zinsen über die Laufzeit zahlen. Lieber 1–2 Jahre länger sparen für 20 % Eigenkapital, als überteuert zu finanzieren.
Hypothekenrechner ohne Eigenkapital – Vollfinanzierung 2026
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch Vollfinanzierung oder 100%-Finanzierung genannt. Mit guter Bonität ist auch 2026 eine Vollfinanzierung möglich — allerdings zu deutlich höheren Zinsen.
Bei einer 110%-Finanzierung (Kaufpreis + Nebenkosten komplett fremdfinanziert) müssen Sie mit Zinsaufschlägen von 0,5–1,5 % rechnen. Das erhöht die monatliche Rate und die Gesamtkosten erheblich.
Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung:
- Sehr gute und stabile Bonität (SCHUFA-Score)
- Sicheres, hohes Einkommen (Beamte, leitende Angestellte bevorzugt)
- Einwandfreie Kredithistorie
- Immobilie in guter Lage mit stabilem Wert
Hypothekenrechner Tragbarkeit – Was können Sie sich leisten?
Die Tragbarkeitsberechnung (auch: Leistbarkeitsrechnung) zeigt, ob Ihre Immobilienfinanzierung dauerhaft zu Ihrem Einkommen passt. Banken prüfen dabei:
Haushaltsrechnung: Alle monatlichen Einnahmen minus alle laufenden Ausgaben. Der verbleibende Betrag muss die Kreditrate zuzüglich eines Sicherheitspuffers abdecken.
Schuldendienstquote: Rate ÷ Nettoeinkommen. Empfohlener Maximalwert: 35–40 %.
Stresstest: Können Sie die Rate auch bei einem Zinsanstieg auf 5–6 % (Anschlussfinanzierung) noch tragen?
Beispiel Tragbarkeitsberechnung:
| Haushaltsnettoeinkommen | Max. monatliche Rate (35%) | Max. Darlehensbetrag (3,80 %, 2 % Tilgung) |
|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | ca. 218.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ca. 291.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | ca. 363.000 € |
| 6.000 € | 2.100 € | ca. 436.000 € |
Hypothekenrechner Schweiz – Besonderheiten beachten
Der Hypothekenrechner für die Schweiz funktioniert nach anderen Regeln als in Deutschland:
Tragbarkeitsregel: In der Schweiz rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % (auch wenn der aktuelle Zins niedriger ist). Die Gesamtkosten (Zins + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
Amortisation: Hypotheken über 65 % des Immobilienwerts (2. Hypothek) müssen innerhalb von 15 Jahren auf 65 % zurückgeführt werden.
Eigenkapital: Mindestens 20 % Eigenkapital erforderlich, davon dürfen maximal 10 % aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
LIBOR/SARON vs. Festhypothek: In der Schweiz sind variable Hypotheken (SARON) neben Festhypotheken sehr verbreitet
Hypothekenrechner Deutschland – Regionale Unterschiede
Die Hypothekenzinsen sind ausschlaggebend für die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung. Der Hypothekenkredit ist die klassische Form der Baufinanzierung — die Immobilie besichert dabei das Darlehen, der Hypothekenzins ist der Preis für die Kreditaufnahme.
In Deutschland gibt es wichtige regionale Unterschiede:
Grunderwerbsteuer nach Bundesland:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen | 5,0 % |
| Berlin, Hessen, MeckVorpomm., Sachsen-Anhalt | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
KfW-Förderprogramme 2026: Neben dem Marktzins können Käufer und Bauherren vergünstigte KfW-Kredite nutzen. KfW bietet Kredite für den klimafreundlichen Neubau ab 1,0 % effektiv, beim Effizienzhaus-40-Standard ab 0,6 % — kombinierbar mit der normalen Hypothek.
Hypothekenrechner Vergleich – Warum sich der Zinsvergleich lohnt
Ein Hypothekenrechner Vergleich zeigt schnell: Die Unterschiede zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten am Markt sind erheblich.
Schon ein Zinsanstieg von 0,25 Prozentpunkten erhöht die Monatsrate um rund 60–65 €. Über 10 Jahre summiert sich das schnell auf mehrere Tausend Euro — bei längeren Zinsbindungen noch stärker. Selbst kleine Unterschiede bei den Hypothekenzinsen sind deshalb entscheidend.
Zinsvergleich 300.000 € Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung:
| Zinssatz | Monatliche Rate | Gesamtzinsen 10 J. |
|---|---|---|
| 3,60 % | 1.400 € | 97.000 € |
| 3,80 % | 1.450 € | 103.000 € |
| 4,00 % | 1.500 € | 109.000 € |
| 4,20 % | 1.550 € | 115.000 € |
Der Unterschied zwischen 3,60 % und 4,20 % beträgt allein über 10 Jahre rund 18.000 € — bei gleicher Darlehenssumme.
Hypothekenrechner Zinsrechner – Wie Zinsen wirklich berechnet werden
Ein Zinsrechner für Hypotheken arbeitet mit der Annuitätenformel. Die monatliche Rate bleibt konstant, aber die Zusammensetzung aus Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich über die Zeit:
- Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, die Tilgung niedrig.
- Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil (da die Restschuld abnimmt), und der Tilgungsanteil steigt.
Der Hypothekenrechner ermittelt den effektiven Jahreszins und liefert einen detaillierten Tilgungsplan — er eignet sich für komplexe Berechnungen zu Hypothekendarlehen unter Berücksichtigung jährlicher Sondertilgungen.
Unterschied Sollzins vs. Effektivzins: Der Sollzins ist der reine Kreditzinssatz. Der effektive Jahreszins (Effektivzins) enthält zusätzlich alle Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist immer der Effektivzins entscheidend.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie funktioniert ein Hypothekenrechner?
Sie geben Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung und Zinsbindung ein. Der Rechner berechnet automatisch die monatliche Rate, Gesamtzinskosten, Restschuld und erstellt einen vollständigen Tilgungsplan.
Welcher Zinssatz gilt aktuell für Hypotheken in Deutschland?
Die aktuellen Bauzinsen liegen im April 2026 zwischen 3,6 und 4,1 Prozent pro Jahr — bei guter Bonität und günstigem Beleihungsauslauf auch darunter.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
Wer über ausreichend Eigenkapital verfügt — idealerweise 20–30 % der Kauf- oder Bausumme — kann sich 2026 solide Konditionen sichern. Eine hohe Eigenkapitalquote senkt den Beleihungsauslauf und wirkt sich positiv auf den Zinssatz aus.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist die Zeit, für die ein fester Zinssatz vereinbart wird. Die Darlehenslaufzeit bemisst den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung — bei gleichbleibendem Zinssatz.
Lohnen sich Sondertilgungen?
Absolut. Sondertilgungen sind das wichtigste Werkzeug, um die Laufzeit flexibel zu verkürzen — besonders wenn die reguläre Tilgung niedrig angesetzt wird.
Wann sollte ich eine Anschlussfinanzierung planen?
Spätestens 12–18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen. Wer eine passende Immobilie gefunden hat oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte nicht auf sinkende Zinsen spekulieren — individueller Vergleich und frühzeitige Zinssicherung schaffen Planungssicherheit. Interhyp
Kann ich ohne Eigenkapital eine Hypothek bekommen?
Mit guter Bonität ist auch 2026 eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich — allerdings zu deutlich höheren Zinsen, was die Gesamtkosten erheblich erhöht.
Tipps für die optimale Baufinanzierung 2026
Da die Zinsen voraussichtlich weiter klettern, wird Warten momentan nur unnötig teuer. Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben und die monatliche Rate in Ihr Budget passt, sollten Sie jetzt handeln.
Folgende Punkte sind für Ihre Finanzierung 2026 besonders wichtig:
Zinsbindung wählen: Bei dem aktuellen Zinsniveau ist eine lange Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr sinnvoll, um Planungssicherheit zu schaffen und das Zinsänderungsrisiko zu begrenzen.
Tilgung nicht zu niedrig ansetzen: Mindestens 2,0 %, besser 2,5–3,0 % anfängliche Tilgung wählen, um die Restschuld zügig zu reduzieren.
Sondertilgungsrecht vereinbaren: Bestehen Sie auf einer jährlichen Sondertilgungsoption von mindestens 5 % der Darlehenssumme — kostenfrei.
Mehrere Angebote einholen: Vergleichen Sie mindestens 3–5 Angebote verschiedener Banken und Finanzierungsvermittler.
KfW-Förderung prüfen: Besonders beim Neubau oder bei energetischer Sanierung können Sie erheblich günstiger an Kapital kommen.
Nebenkosten einplanen: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler ein — diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.